Der Immobilien-Teilverkauf ist eine Variante der Immobilien-Verrentung. Beim Teilverkauf ist vorgesehen, dass nur zwischen zehn und 50 Prozent der Immobilie verkauft werden. Der bisherige Eigentümer bleibt alleiniger Nutzer der Immobile und zahlt ein Anteil für die Nutzung für den verkauften Teil. Nachfolgend die Risiken für Immobilienverkäufer.
Der Teilverkaufsvertrag und seine Risiken
Um die Risiken deutlich zu machen, sehen wir uns einmal den erforderlichen Teilkaufvertrag näher an – und zwar als Verkäufer. Zuvor noch ein Hinweis: Die nachfolgenden Risiken sind keine fiktiven Gefahren, sondern basieren auf tatsächliche Verträge, die notariell beurkundet wurden.
1. Das Nutzungsentgelt
Bei nahezu allen Anbietern wird vertraglich geregelt, dass das vereinbarte Nutzungsentgelt im Laufe der Zeit steigt. Es wird also nicht bei den 2 bis 3 Prozent bleiben, die monatliche Belastung wird im Laufe der Jahre deutlich steigen.
2. Die Überbeleihung
In den Vertragsbedingungen wird dem Käufer oft erlaubt Grundschulden zu bestellen, die wesentlich höher als der vereinbarte Kaufpreissein können. Meist werden 110-120 % beliehen. Somit ist das Grundstück für den ursprünglichen Eigentümer nicht mehr beleihbar. Darüber muss sich jeder Eigentümer im Klaren sein.
3. Kosten der Instandhaltung trägt wer?
Sie werden es vielleicht nicht glauben, aber grundsätzlich wünscht der Käufer, dass Sie 100 % der Instandhaltungskosten übernehmen, obwohl der Käufer ebenfalls Eigentümer von 50 % ist. Es wird von ihm auch kontrolliert und wenn Sie ihrer Pflicht nicht nachkommen auch auf Ihre Kosten erzwungen.
4. Einspruchsrechte
Dem künftigen Miteigentümer stehen nach dem Kauf verschiedene Einspruchsrechte zu. Diese können beispielsweise die Vermietung schwer, oder gar unmöglich machen. Sehr oft ist es so geregelt, dass die Vermietung nur zur ortsüblichen Miete, nur als Zeitmietvertrag und oder nur mit einer (unbeliebten) Staffelmiete erfolgen darf. Es gibt sogar ein Recht auf Verweigerung (Verweigerungsrecht), welche der Käufer ausüben kann: Er kann also verhindern, dass die Immobilie überhaupt vermietet werden darf.
Gerne erläutern wir Ihnen bei einem pers. Gespräch weitere Risiken und zeigen Ihnen andere risikofreie Varianten der Immobilien-Verrentung auf.
Sie möchten mehr über Ihre Möglichkeiten zum Immobilien-Teilverkauf oder zur Verrentung Ihrer Immobilie erfahren? Oder Sie benötigen weitere Informationen zum Thema Wohnrecht oder Nießbrauch? Kontaktieren Sie uns und lassen Sie sich umfassend beraten!
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
